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Fiscalita’ Immobiliare - D.L. 104/2013
Modifiche alle imposte di Registro, ipotecaria e catastale

E' stato pubblicato, sulla Gazzetta Ufficiale n. 214 del 12 settembre 2013, il Decreto-legge 12 settembre 2013, n. 104, recante "Misure urgenti in materia di istruzione, università e ricerca".
Il decreto-legge, all'art. 26 introduce modifiche alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, che avranno, in ogni caso, effetto a decorrere dal 1° gennaio 2014.

Con la modifica del comma 3 dell'articolo 10 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale), si stabilisce che gli atti di trasferimento di immobili e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall'imposta di bollo, da i tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie e sono soggetti a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 Euro.

In sostanza - a decorrere dal 1° gennaio 2014 - le aliquote dell'imposta di registro relative ai trasferimenti di prima casa passeranno dal 3 al 2%.

Per gli immobili “di lusso” si passerà invece dal 7% al 9% (l’aumento si applica anche per seconde case, capannoni, etc.).

Al 9% arriveranno anche i terreni edificabili (oggi all'8%) e quelli agricoli (oggi al 15%).

Diminuiranno, invece, le imposte ipotecaria e catastale, passando dall'attuale misura (proporzionale - 2% e 1% - o fissa – 168,00 euro - a seconda dei casi), all'importo fisso di 50 Euro per ciascuna.

L’art. 26, al secondo comma, dispone inoltre che l'importo di ciascuna delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, stabilito in misura fissa di 168,00 Euro da disposizioni vigenti prima del 1° gennaio 2014, è elevato a 200,00 Euro.

Anche tale disposizione avrà effetto dal 1° gennaio 2014 e, in particolare, ha effetto per gli atti giudiziari pubblicati o emanati, per gli atti pubblici formati, per le donazioni fatte e per le scritture private autenticate a partire da tale data, per le scritture private non autenticate e per le denunce presentate per la registrazione dalla stessa data, nonché per le formalità di trascrizione, di iscrizione, di rinnovazione eseguite e per le domande di annotazione presentate a decorrere dalla stessa data.

 
 
AIELLO MICHELE AGENTE RILEVATORE ACCREDITATO


La F.I.M.A.A. (Milano Monza Brianza) ringrazia i propri Rilevatori dei Prezzi degli Immobili per il prezioso lavoro svolto con puntualità, professionalità e precisione, e in occasione della recente partecipazione alla Rilevazione dei Prezzi degli Immobili del II Semestre 2013 trasmette l'attestato di riconoscimento riservato proprio ai Rilevatori.
 
 
IL PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO E' LEGGE, LE NOVI


E' stato approvato in via definitiva dal senato il testo di legge sul prestito vitalizio ipotecario. la nuova normativa permetterà agli over 60 di ottenere un mutuo garantito dalla loro abitazione senza perdere però la proprietà dell'immobile, come avviene nella nuda proprietà

Prestito vitalizio con ipoteca sulla casa
il prestito vitalizio ipotecario era già previsto dalla finanziaria 2006, ma non ha mai avuto reale diffusione. si presenta come valida alternativa alla nuda proprietà perché consente al proprietario di un immobile ultrasessantenne (prima la soglia erano 65 anni) di trasformare parte del valore dell'immobile in contanti, per ottenere così liquidità, senza dover cedere la proprietà dell'immobile

Prestito vitalizio ipotecario, la nuova normativa
l'articolo unico del ddl modifica l'attuale articolo 11, comma 12 del decreto legge n 203 del 2015, che prevedeva una soglia di accesso di 65 anni. al prestito possono accedere tutti i cittadini di età superiore ai 60 anni e in possesso di un immobile

chi rispecchia i requisiti può far richiesta, ad un istituto bancario o ad un'azienda finanziaria di un finanziamento immediato, consistente in una percentuale del valore dell'immobile (dal 18 al 40% a seconda dell'età del richiedente e delle aspettative di vita). i mutui possono essere a tasso fisso o variabile e hanno tassi in media tra i tre e i quattro punti superiori a quelli ordinari

Il rimborso del prestito vitalizio

il rimborso del prestito può avvenire in maniera graduale (secondo delle modalità concordate tra l'istituto e il richiedente) senza che sia applicata la capitalizzazione annuale degli interessi. in questo caso il soggetto finanziatore può invocare la risoluzione del contratto per un ritardato pagamento tra il 30º e il 180º giorno dalla scadenza della rata, se ciò si è verificato per almeno sette volte (anche se non consecutive)

qualora l'istituto e il richiedente non concordino un rimborso graduale, la legge prevede tre casi di rimborso integrale, in un'unica soluzione
1) in caso di decesso del cittadino che ha ricevuto il finanziamento
2) se la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull'immobile vengono trasferiti (ovvero in caso di vendita dell'immobile)
3) se si compiono atti che riducono il valore dell'immobile, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi (costituzione ad esempio di nuove ipoteche)

se passati 12 mesi dal verificarsi di una di queste tre condizioni, il prestito non viene rimborsato, l'istituto finanziatore può vendere l'immobile al valore di mercato, decurtato del 15% ogni 12 mesi, fino al momento della vendita

Prestito vitalizio ipotecario, conviene?
rispetto alla nuda proprietà, il prestito ipotecario vitalizio rispetto alla nuda proprietà ha il vantaggio di salvaguardare la proprietà dell'immobile e anche di dare agli eredi la possibilità di estinguere il debito, recuperando così il pieno possesso dell'immobile

 
 
L'IMU


L’IMU, “Imposta MUnicipale propria”, è una nuova imposta comunale introdotta dapprima con gli artt.8, 9 e 14 del D.Lgs.n°23 del 2011, che contiene la disciplina che ha dato origine all’imposta, la cui applicazione è stata successivamente anticipata al 1 gennaio 2012 con l’art.13 del D.L.n°201 6 dicembre 2011, convertito in legge con modificazioni dalla Legge 22 dicembre 2011 n°214.

La nuova imposta sostituisce la vecchia ICI e la componente immobiliare dell’IRPEF e delle relative addizionali dovute per gli immobili non locati.

La principale novità introdotta con il D.L.n°201 è che la nuova imposta è applicata a tutti gli immovili, comprese le abitazioni principali e le loro pertinenze.

I soggetti passivi tenuti al pagamento dell’IMU sono il proprietario di immobili o i titolari di diritti reali di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie.

La base imponibile su cui viene calcolata l’IMU è la stessa utilizzata per la vecchia ICI, e corrisponde al valore dell’immobile calcolato ai sensi dell’art.5 del D.Lgs.n°504 del 30 dicembre 1992, vengono però modificati i moltiplicatori assegnati a ciascuna categoria catastale utilizzabili ai fini del calcolo.

L’aliquota principale da utilizzare per il calcolo è pari allo 0,76%, modificabile dai comuni in aumento o diminuzione sino 0,3 punti percentuali, o fino allo 0,4% per immobili non produttivi di reddito fondiario, posseduti da soggetti passivi dell’imposta sul reddito delle società o per gli immobili locati.

Alle abitazioni principali e alle loro pertinenze si applica l’aliquota ridotta pari allo 0,4%, modificabile dai comuni in aumento o diminuzione sino 0,2 punti percentuali.

L’aliquota applicata ai fabbricati rurali ad uso strumentale è pari allo 0,2%, modificabile dai comuni in diminuzione fino allo 0,1%.

Sono previste detrazioni per l’abitazione principale, una fissa pari ad € 200,00, ed una che dipende dal numero di figli conviventi di età non superiore a 26 anni nella misura di € 50,00 per ciascun figlio fino ad un massimo di € 400,00.

 
 
Incentivi: dai mobili alle finestre 
come ottenere le agevolazioni fiscali. Sgravi e bonus: ecco i documenti, le fatture e le scadenze

Ottenere i benefici fiscali previsti dal governo Letta, che ha erorogato gli ecobonus e le agevolazioni sulle ristrutturazioni edilizie, non è difficile. Basta rispettare i tempi: le spese vanno fatte entro il 31 dicembre prossimo. E conservare la documentazione che le comprovi. La normativa prevede infatti che i pagamenti debbano essere tracciabili, tramite bonifici bancari e postali, cogliendo così anche l'obiettivo di ridurre il fenomeno dell'evasione fiscale. Infine attenzione ai tetti di spesa che per gli ecobonus variano da intervento a intervento.

RISTRUTTURAZIONI: COME SI PAGA - Proroga di sei mesi per le ristrutturazioni edilizie. Il bonus è stato confermato nella misura del 50% fino a una spesa di 96 mila euro. Il limite è annuale per singola abitazione. La detrazione si spalma su dieci anni in altrettante rate dal valore costante. Non servono molti documenti per ottenere il beneficio: è sufficiente presentare una fattura e pagare attraverso un bonifico tracciabile (la misura serve a combattere anche la piaga dell’evasione fiscale delle ristrutturazioni edilizie) che presenti la causale specifica, il codice fiscale del pagante e la partita Iva o il codice fiscale del destinatario del pagamento. Se l’immobile in questione passa di mano è consentito a chi vende di mantenere il vantaggio fiscale per sé. Rientrano nell’agevolazione del 50% i lavori di manutenzione ordinaria, straordinaria , restauro e risanamento, ristrutturazione edilizia e urbanistica. Sono inclusi i lavori necessari a seguito di un evento sismico. Ottengono il bonus anche una serie di lavori su parti accessorie, come la costruzione di un garage o l’installazione di impianti di domotica o di strutture atte a rimuovere le barriere architettoniche. Anche gli impianti di sicurezza e quelli idonei per abbattere l’inquinamento acustico sono ricompresi nella normativa, così come le bonifiche degli edifici da sostanze dannose come l’amianto e l’adozione di sistemi antisismici. Beneficiari dell’agevolazione sono i titolari dell’immobile a titolo di proprietà, di possesso e di uso, che abbiano pagato le spese: parliamo tanto del proprietario tanto di chi detiene la semplice nuda proprietà o l’usufrutto, ma anche di chi è in affitto o in comodato, o del familiare convivente del possessore.

BONUS MOBILI: QUANDO CONVIENE: La detrazione del 50% per le ristrutturazioni edilizie spetta per un importo massimo di 10 mila euro anche per l’acquisto di mobili legati all’intervento. Insomma, se si è rimesso a posto un bagno non si può chiedere lo sconto fiscale sull’acquisto di un comodino. I beneficiari di questo vantaggio sono gli stessi dunque che ottengono il bonus principale per la ristrutturazione, essendo i due benefici legati a filo doppio. Non sono compresi in questo caso gli elettrodomestici ma soltanto gli arredi attinenti all’immobile oggetto dell’intervento. L’agevolazione vale fino al 31 dicembre di quest’anno e viene spalmata su dieci anni in rate di valore costante. Per poterla ottenere, il pagamento deve essere realizzato attraverso un bonifico bancario o postale da cui risulti con chiarezza la causale del versamento e in cui non manchino alcuni dati: il codice fiscale di chi sostiene la spesa per l’acquisto degli arredi, e quello di chi riceve il pagamento, oppure la sua partita Iva. È offerta la possibilità al beneficiario di ristrutturare più case allo stesso tempo e di ottenere più bonus per ciascuno degli immobili ristrutturati per i quali abbia comprato i mobili.

SCONTO VERDE: A CHI TOCCA - Passerà dal 50% al 65%, dal primo luglio prossimo ,fino al 31 dicembre, l’agevolazione per chi effettua, in questo lasso di tempo, lavori nell’abitazione che determinino un risparmio energetico. Ma non tutti i tipi di lavori. Rispetto al bonus attuale che, va ricordato, vale ancora per gli interventi che si dovessero effettuare e pagare entro il 30 giugno prossimo, alcune categorie di lavori non riceveranno più gli incen tivi. In particolare bisognerà affrettarsi a realizzare prima dell’1 luglio l’installazione di pompe di calore e di impianti geotermici. Ma anche la più semplice sostituzione di scaldacqua tradizionali con quelli a pompa di calore, dedicati alla produzione di acqua calda e sanitaria. L’agevolazione invece sarà prorogata sino a fine anno, e salirà dal 50% al 65% a partire dal primo luglio, per l’installazione di pannelli per l’acqua calda alimentati da energia solare; per gli impianti di climatizzazione, come le caldaie a condensazione; per l’isolamento delle pareti o la coibentazione dei sottotetti che impedisce la dispersione termica, così come l’installazione di finestre e infissi che aumentano l’efficienza energetica dell’abitazione. È possibile anche applicare il bonus maggiorato dal decreto sulla riqualificazione energetica generale degli edifici esistenti che abbiano un valore limite di fabbisogno di energia primaria annuo per la climatizzazione invernale che stia sotto ai parametri previsti dalla legge 296/2006. Si sta parlando dell’installazione di generatori di calore alimentati da legna, mais, biodiesel, o anche di impianti che utilizzano fonti rinnovabili.

ECOBONUS: PER I PALAZZI - Per gli interventi sulle abitazioni che producono un risparmio energetico la percentuale di detrazione sulla spesa effettuata sale, a partire dal primo luglio prossimo e fino al 31 dicembre 2013, dal 50 al 65%, ma l’ammontare massimo della detrazione resta lo stesso del vecchio ecobonus. Questo vuol dire che la spesa massima su cui applicare l’agevolazione sarà più bassa di prima. Si tratta di valori che differiscono da intervento a intervento: ad esempio per la riqualificazione energetica di edifici esistenti, la detrazione è pari a 100 mila euro dunque la spesa massima scende da circa 182 mila euro a 154. Per gli interventi su edifici esistenti, come la coibentazione dei sottotetti o i nuovi infissi, il tetto resta 60 mila euro, dunque la spesa massima cala da 110 mila euro a 92. Stesso discorso per l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda. Infine per gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione, la detrazione spetta fino a un valore massimo di 30 mila. Perciò la spesa agevolabile passa da un massimo di 55 mila euro a 46 mila. Il decreto del governo Letta reca una novità, cioè la possibilità di prorogare l’applicazione dell’ecobonus agli edifici condominiali non per sei mesi ma per un anno, un allungamento dei tempi giustificato dal fatto che le decisioni condominiali sono difficili da assumere in brevi lassi di tempo. Gli interventi possibili vanno dall’installazione dei pannelli solari alla sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, all’apposizione di nuovi infissi.

 
 
COMPRI OGGI PAGHI DOMANI: L'AFFITTO CON RISCATTO


Multimedia Immobiliare  è in grado di offrire un nuovo metodo  di come poter acquistare casa con molta  tranquillità e serenità  tramite  Affitto con riscatto, molto diffuso negli  Stati  Uniti ed in vari Stati d'Europa, “RENT TO BUY” (affittare per comprare)

Cos’è l’affitto con riscatto

I mutui concessi alle famiglie italiane per comprare casa si sono quasi dimezzati da un anno all’altro. Per questo sempre più spesso si fa un gran parlare, di “nuove” formule per l’acquisto alternativo: l’acquisto della nuda proprietà, il rent to buy, il buy to rent. In realtà, queste formule non sono ancora molto diffuse, ad esempio le transazioni in nuda proprietà rappresentano il 5,14% del totale, stando agli ultimi relativi dati disponibili dell’Agenzia del Territorio, che vedono un calo degli atti tra familiari (per motivi successori e fiscali) e un aumento di quelli propriamente di mercato.

D’altro canto se un compratore non ha i soldi per effettuare l’acquisto di un immobile, e nessuna banca lo finanzia, l’unica soluzione, a ben vedere è quella di dilazionare il pagamento nel tempo. Ecco quindi che il rent to buy, il buy to rent ma anche la vendita della nuda proprietà sono “nuove” formule per vendere/acquistare casa, nuove in realtà solamente perché ora che il mercato è fermo si cerca, come dice l’adagio di fare di necessità, virtù. Vediamo di analizzare con maggior dettaglio queste tre formule principali.

Il rent to buy è un contratto di locazione seguito da un atto traslativo della proprietà che serve a facilitare la vendita con il pagamento dilazionato; in buona sostanza il venditore accetta la dilazione di pagamento ma non perde la proprietà dell’immobile fino al saldo conclusivo, all’acquirente invece può risultare più conveniente, o in molti casi essere l’unica soluzione, quello di beneficiare dello scaglionamento nel tempo dell’importo.

Nel buy to rent per contro, si verifica la vendita immediata dell’immobile, sempre con il prezzo concordato che viene dilazionato, ma con la garanzia per il venditore di tornare proprietario del suddetto immobile nel caso di inadempimenti dell’acquirente.

La vendita della nuda proprietà significa invece vendere il proprio immobile di cui si è proprietari, ma tenendo per sé il diritto di viverci per tutta la vita. In pratica chi vende la nuda proprietà dell’immobile si riserva il diritto di abitare e godere l’immobile per tutta la vita, incassando subito un capitale che può aiutarlo a vivere meglio, in tranquillità. Chi compra la nuda proprietà acquista un immobile oggi, a un prezzo agevolato, in base a l’età dell’usufruttuario. A prezzo agevolato perché alla perizia di stima del valore del mercato dell’immobile, si applica un coefficiente secondo l’età dell’usufruttario della casa: questi coefficienti sono redatti periodicamente dal Ministero delle Finanze e sono basati sulle aspettative di vita statistica in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore.

Il rent to buy, opzioni e condizioni

Venendo al rent to buy, le formule maggiormente adottate, e che possono trovare utilizzo nelle diverse ipotesi quotidiane, sono sostanzialmente due.

Il rent to buy “con opzione”, ovvero altro non è che un contratto di locazione legato con un contratto di opzione, concedendo cioè all’acquirente la possibilità di trasformare la locazione in una e vera e propria compravendita, tramutando i canoni di locazione versati, in un vero e proprio pagamento per l’acquisto. Se in questa ipotesi vi è il vantaggio per il venditore di ottenere fin da subito dei canoni di locazione da non restituire in nessun caso, l’acquirente gode dell’immobile con la facoltà di decidere se comprarlo o meno. Ma attenzione agli svantaggi: da un lato, come detto, l’acquirente non ha diritto a ricevere i canoni versati, mentre il venditore può avere difficoltà nel riottenere la disponibilità dell’immobile, proprio perché il contratto di locazione stipulato è soggetto agli obblighi di legge, e quindi su aspetti come la durata della locazione, ad esempio, non si possono prevedere clausole diverse da quelle previste dalle norme in vigore. A livello fiscale sono previste dapprima tutte le imposte disciplinate per la locazione prima, e l’acquisto poi; mentre per l’eventuale IMU questa è a carico del venditore.

Il rent to buy “con preliminare” prevede anche in questo caso un primo contratto di locazione, dove le parti prevedono e convengono che si trasformi poi in una vera e propria compravendita, dove i canoni versati si tramutano in un vero e proprio pagamento per l’acquisto. Se nulla cambia in termine di vantaggi tra le parti, e a livello impositivo, rispetto all’ipotesi “con opzione”, è bene sottolineare che se il contratto preliminare non è trascritto il conduttore (e futuro acquirente) rischia ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli a carico del venditore, ma se un’eventuale trascrizione nei Registri immobiliari può risolvere questa situazione, tale protezione è limitata a 3 anni (come previsto dall’art. 2465- bis, comma 3, del Codice Civile).

Altre due possibili alternative nella formula rent to buy, meno usate, ma comunque possibili sono il rent to buy “con riscatto automatico”, e “con riserva di proprietà”. Nel primo caso al contratto di locazione viene aggiunta una clausola che prevede che al raggiungimento nel pagamento di un certo numero di canoni di locazione, si verifichi automaticamente il passaggio di proprietà dell’immobile locato dal locatore al conduttore. Nel caso “con riserva di proprietà”, il contratto di locazione prevede una clausola dove la vendita, e il passaggio di proprietà, si concretizza solamente con il pagamento dell’ultima rata.

In conclusione, le formule, e le ipotesi concrete possono poi essere le più diverse, a seconda dei casi particolari, o delle necessità delle parti. Ma la domanda vera in questa situazione di indubbia crisi del mercato immobiliare è invece un’altra: ma con l’82% di proprietari di casa il fatto che il mercato, a livello di compravendite, sia sceso del 50% dai massimi del 2006 è un male?

Il buy to rent, opzioni e condizioni

E se queste sono le linee guida, ci sono poi tutta una serie di opzioni e di condizioni che si possono definire e prevedere.

Il buy to rent può prevedere la “vendita con patto di riscatto”, oppure “con condizione risolutiva in caso di inadempimento”. Nel primo caso, come si è già detto, si tratta di un contratto con un pagamento a rate, e il trasferimento della proprietà immediata tra le due parti, ma con il diritto di riacquisto da parte del venditore, previa restituzione di quanto ricevuto. In questo caso vi è l’indiscusso vantaggio per il venditore di riottenere la proprietà dell’immobile in caso di inadempimenti da parte dell’acquirente; e al contempo, per quest’ultimo di ottenere il rimborso non solo di quanto già versato ma anche di tutte le spese ordinarie e straordinarie eventualmente sostenute. Nel caso in cui il venditore sia un’impresa di costruzione, e questa fallisca, il curatore fallimentare non può sciogliersi dal contratto ma semmai esercitare il riscatto rimborsando l’acquirente. A livello fiscale le imposte d’acquisto sono le medesime per quelle di una normale compravendita, mentre l’eventuale IMU è a carico dell’acquirente. Un’ultima annotazione: il termine per esercitare il riscatto, da parte del venditore, non può essere superiore ai 5 anni dalla data della stipula del contratto, ergo per cui la rateizzazione dell’acquisto deve essere compresa nei 5 anni (come previsto dall’art. 1501 del Codice Civile).

L’altra formula del buy to rent con “condizione risolutiva in caso di inadempimento”, prevede che la vendita sia sottoposta appunto ad una condizione risolutiva in caso di inadempimento da parte di una delle due parti: anche in questo caso vi è l’indiscusso vantaggio per il venditore di riottenere la proprietà dell’immobile in caso di inadempimenti da parte dell’acquirente; e al contempo, per quest’ultimo di ottenere il rimborso non solo di quanto già versato ma anche di tutte le spese ordinarie e straordinarie eventualmente sostenute, anche se si pone il problema di prevedere come contrattualizzare i rimborsi in caso di riscatto. Anche in questo caso a livello fiscale, valgono le imposte d’acquisto, che sono le medesime per quelle di una normale compravendita, mentre l’eventuale IMU è a carico dell’acquirente. Viceversa, cade il limite dei 5 anni, ed è possibile prevedere che nel caso di inadempimento da parte dell’acquirente nel pagamento rateale, le rate rimangono totalmente, o in parte, trattenute dal venditore.

 
 
La cedolare secca per i contratti di locazione


Entra in vigore dal 7 aprile 2011 la cedolare secca sugli affitti, ossia l’imposta che il locatore può scegliere di pagare, in sostituzione di Irpef, relative addizionali, imposta di registro e di bollo, sui canoni di locazione di immobili abitativi a decorrere dal 2011 (art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011). 

L’Agenzia delle Entrate ha approvato i modelli di comunicazione per consentire ai proprietari di immobili dati in locazione di scegliere la “tassa piatta”, come alcuni l’hanno già ribattezzata.

La nuova comunicazione viaggerà online, tramite un software che sarà reso disponibile sul sito internet della Agenzia delle Entrate nei prossimi giorni, dove si sta lavorando al regolamento attuativo della prima vera rivoluzione del fisco federale, che parte dal 7 aprile 2011.

 

Chi riguarda

Le locazioni abitative, i cui contraenti sono ambedue soggetti privati; sono quindi escluse tutte le locazioni per uso “diverso” dall’abitazione, come gli uffici e quando i soggetti non sono persone fisiche (esempio società). Nessuna novità quindi per gli alloggi dati in affitto alle imprese, che continueranno a pagare l’Ires come accade oggi.

 

Immobili interessati

La cedolare secca si applica solo alle locazioni abitative e relative pertinenze locate con lo stesso contratto. Trova applicazione anche quando la locazione abitativa non è soggetta a registrazione, come per i contratti di durata non superiore a trenta giorni (considerati complessivamente nell’arco dell’anno).

 

Base imponibile

La base imponibile cui applicare l’imposta sostitutiva è il canone di locazione annuo stabilito in contratto (anche se non incassato), senza la deduzioni forfetaria prevista dall’Irpef del 15%.

L’aliquota proporzionale è pari al 21% per le locazioni del c.d. a canone libero (4+4) e le locazioni soggette alla disciplina codicistica (es. uso villeggiatura), e al 19% per le locazioni del c.d. canone concordato, introdotto dalla L. 431/98, per immobili ubicati nei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE (3+2, transitori per studenti universitari, ecc.).

Sostituisce l’Irpef, le addizionali regionali e comunali dell’Irpef, l’imposta di registro (anche in ipotesi di risoluzione e proroghe dei contratti) e quella di bollo.

 

Altre agevolazioni

Anche l’inquilino è avvantaggiato, in quanto non pagherà più la sua quota dell’imposta di registro (2%), a metà con il proprietario.

Per chi inizia un nuovo contratto, la registrazione elimina la formalità della comunicazione al Commissariato di Polizia di Stato.

 

Aspetti penalizzanti

Chi sceglie la cedolare non potrà applicare gli adeguamenti annuali previsti dall’Istat sui canoni, ed in periodi in cui l’inflazione è destinata ad aumentare, è un elemento di rischio che va valutato.

Inoltre, chi ha un contratto in corso, iniziato prima del 7 aprile 2011, non si vedrà rimborsate le imposte di bollo e di registro già versate. Chi si trova in questa situazione dovrà tenerne conto ai fini della convenienza.

 

Comunicazione dell’opzione

Per i contratti in scadenza dal 7 aprile, la scelta per la cedolare secca sarà possibile fino al 6 giugno prossimo.

A decidere se applicare o meno la cedolare è il proprietario, che è tenuto ad avvisare l’inquilino con lettera raccomandata.

L’opzione dovrà essere effettuata una sola volta per tutta la durata della locazione, ma potrà essere revocata se il proprietario prevede che siano variate le proprie condizioni di tassazione Irpef, se ha ad esempio spazio per maggiori sconti di imposta.

Per i contratti nuovi, i termini per la comunicazione dovranno coincidere con quelli della registrazione del contratto, utilizzando:

- un modello di registrazione che potremmo definire “semplificato” e che risulta utilizzabile solo in presenza di talune specifiche condizioni, reperibile sul sito Internet dell’Agenzia delle Entrate e denominato “Modello SIRIA”;

- il nuovo modello 69, approvato anch’esso dal provvedimento, che può essere utilizzato ove non sussistano le condizioni specifiche richieste per l’utilizzo del “Modello SIRIA”.

L’opzione per la cedolare secca può anche essere operata in sede di proroga del contratto di locazione. In tal caso, si deve utilizzare il nuovo modello 69 fornito dal provvedimento, da presentare entro il termine per il versamento dell’imposta dovuta sulla proroga, ovvero entro 30 giorni (art. 17, co. 1 del D.P.R. 131/86).

Nel caso in cui il contratto non sia soggetto ad obbligo di registrazione (perché stipulato con scrittura privata non autenticata ed avente durata inferiore a 30 giorni nell’anno), il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito, oppure può esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o volontaria.
Per quanto concerne, poi, i contratti di locazione in corso nel 2011, ovvero i contratti già registrati o già prorogati anteriormente al 7 aprile, il locatore può applicare la cedolare in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nel 2012, ma non può ottenere il rimborso delle imposte di registro e di bollo già versate. 

 

Durata dell’opzione

In relazione alla durata dell’opzione per la cedolare, il provvedimento chiarisce che essa vincola il locatore all’applicazione della cedolare per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga, ovvero, nel caso di opzione in sede di pagamento delle annualità successive alla prima, per la durata residua del contratto. Tuttavia – precisa il provvedimento – è possibile la revoca dell’opzione, in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui l’opzione è stata esercitata.

 

I primi effetti

Il primo impatto della nuova tassazione della cedolare secca si avrà sul pagamento degli acconti 2011.

I contribuenti però dovranno scorporare dal reddito complessivo Irpef la quota di imposta determinata sul reddito da locazione, da assoggettare a cedolare secca. In sostanza la convenienza si valuta elaborando due distinti calcoli: il primo sull’acconto Irpef depurato del reddito da locazione, ed il secondo sul solo affitto.

Il primo acconto 2011 della cedolare è dovuto nella misura del 85%; questo significa che la prima rata del 16 giugno o del 17 luglio è nella misura del 34% (40% del 85%), mentre quella del 30 novembre prossimo del 51% (60% del 85%).

  

Calcoli di convenienza

In linea generale, la cedolare premia i redditi più alti, ed è conveniente se il reddito complessivo è superiore a 15mila euro, mentre penalizza i canoni concordati, con svantaggio del canale più favorevole agli inquilini.


Sanzioni

Il nuovo sistema ha lo scopo di far emergere gli affitti irregolari e non dichiarati al Fisco. Vengono quindi inasprite le sanzioni per chi ometterà di dichiarare i canoni di locazione, che verranno quadruplicate (400% dell’imposta non versata), e non potranno essere ridotte in sede di accertamento con adesione o di acquiescenza.

C’è anche un’altra sanzione di tipo civilistico: i contratti non registrati sono nulli, ai sensi della Legge 311/2004.

 
 
DICHIARAZIONE DELLE PRESTAZIONI E DELLE CLASSI ENE
Comunicazione della Regione Lombardia ai Comuni in provincia

Obbligo in vigore dall’1 gennaio 2012

La Regione Lombardia ha inviato a tutti i Sindaci dei Comuni della regione una circolare esplicativa degli obblighi portati dalla delibera della giunta regionale n. IX/2555 al fine di assicurare una uniforme interpretazione ed applicazione della predetta delibera.

In sintesi nella circolare viene precisato che:
- la violazione dell’obbligo sussiste qualora il contratto/ordinativo per disporre la pubblicazione
dell’annuncio sia stato effettuato a partire dall’1.1.2012
- la pubblicazione di annunci “pattuiti”, ovvero contrattualizzati, prima di tale data non sarà
soggetta a sanzioni, fino a conclusione di quanto previsto nel contratto originario
- gli annunci commissionati dopo l’1.1.2012 saranno soggetti all’obbligo di indicazione della classe energetica e dell’indice di prestazione energetica (espresso in KWH/metro quadro per anno o KWH/metro cubo per anno, a seconda della destinazione d'uso dell'immobile)
- per quanto riguarda invece i cartelli vendesi / affittasi il titolare dell’annuncio che ha disposto la
loro affissione prima dell’1.1.2012, al fine di non incorrere nella sanzione prevista dalla l.r. 24/2006, deve trasmettere un’auto dichiarazione, ex art.47 del dpr 445/2000, al Comune in cui è
situato l’immobile, indicando il numero e il luogo esatto in cui sono affissi i cartelli in questione;
tale autodichiarazione deve essere trasmessa entro il 31.12.2011 con raccomandata A/R o
posta certificata e copia della stessa deve essere conservata dallo stesso titolare dell’annuncio
come prova documentale.

Ricordiamo che la sanzione per la violazione degli obblighi di cui alla delibera regionale IX/2555 va da 1.000 a 5.000 euro ad annuncio e competente ad erogarla è il Comune dove è situato l’edificio o l’unità immobiliare oggetto di violazione.

Precisiamo in ultimo che la norma che prevede l’obbligo di indicazione di prestazione e di classe
energetica è nazionale ma che quanto contenuto nella delibera di cui sopra e nella circolare
esplicativa oggetto della presente informativa è limitato al territorio regionale lombardo e pertanto si riferisce agli edifici situati nella regione Lombardia.


 


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