E' stato approvato in via definitiva dal senato il testo di legge sul prestito vitalizio ipotecario. la nuova normativa permetterà agli over 60 di ottenere un mutuo garantito dalla loro abitazione senza perdere però la proprietà dell'immobile, come avviene nella nuda proprietà

Prestito vitalizio con ipoteca sulla casa
il prestito vitalizio ipotecario era già previsto dalla finanziaria 2006, ma non ha mai avuto reale diffusione. si presenta come valida alternativa alla nuda proprietà perché consente al proprietario di un immobile ultrasessantenne (prima la soglia erano 65 anni) di trasformare parte del valore dell'immobile in contanti, per ottenere così liquidità, senza dover cedere la proprietà dell'immobile

Prestito vitalizio ipotecario, la nuova normativa
l'articolo unico del ddl modifica l'attuale articolo 11, comma 12 del decreto legge n 203 del 2015, che prevedeva una soglia di accesso di 65 anni. al prestito possono accedere tutti i cittadini di età superiore ai 60 anni e in possesso di un immobile

chi rispecchia i requisiti può far richiesta, ad un istituto bancario o ad un'azienda finanziaria di un finanziamento immediato, consistente in una percentuale del valore dell'immobile (dal 18 al 40% a seconda dell'età del richiedente e delle aspettative di vita). i mutui possono essere a tasso fisso o variabile e hanno tassi in media tra i tre e i quattro punti superiori a quelli ordinari

Il rimborso del prestito vitalizio

il rimborso del prestito può avvenire in maniera graduale (secondo delle modalità concordate tra l'istituto e il richiedente) senza che sia applicata la capitalizzazione annuale degli interessi. in questo caso il soggetto finanziatore può invocare la risoluzione del contratto per un ritardato pagamento tra il 30º e il 180º giorno dalla scadenza della rata, se ciò si è verificato per almeno sette volte (anche se non consecutive)

qualora l'istituto e il richiedente non concordino un rimborso graduale, la legge prevede tre casi di rimborso integrale, in un'unica soluzione
1) in caso di decesso del cittadino che ha ricevuto il finanziamento
2) se la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull'immobile vengono trasferiti (ovvero in caso di vendita dell'immobile)
3) se si compiono atti che riducono il valore dell'immobile, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi (costituzione ad esempio di nuove ipoteche)

se passati 12 mesi dal verificarsi di una di queste tre condizioni, il prestito non viene rimborsato, l'istituto finanziatore può vendere l'immobile al valore di mercato, decurtato del 15% ogni 12 mesi, fino al momento della vendita

Prestito vitalizio ipotecario, conviene?
rispetto alla nuda proprietà, il prestito ipotecario vitalizio rispetto alla nuda proprietà ha il vantaggio di salvaguardare la proprietà dell'immobile e anche di dare agli eredi la possibilità di estinguere il debito, recuperando così il pieno possesso dell'immobile

Come funziona l'ecobonus 110 o bonus 110?

Vediamo tutte le ultime notizie e le recenti novità sulla detrazione per i lavori di ristrutturazione, inserita nel decreto rilancio, per capire anche se nell'ecobonus 110 sono ammessi i lavori per la sostituzione degli infissi,  le finestre la caldaia, i condizionatori o le tende da sole e se si può utilizzare anche nelle seconde case (ovvero se c'è una detrazione fiscale per l'ecobonus 110 per le seconde case)

Bonus ristrutturazione 110 come funziona?

Una misura molto importante per tutto il comparto dell'edilizia.  Introdotto dall'ex decreto maggio l'ecobonus 110 per cento l'ecobonus al 110 per cento, è presente nel decreto rilancio approvato dal Cdm, guidato da Conte, e pubblicato in Gazzetta Ufficiale o bonus ristrutturazione 110 è una detrazione fiscale del 110% delle spese sostenute per gli interventi di efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico (l'ecobonus per la ristrutturazione al 110 è anche un sismabonus). 

L'ecobonus 110 sarà valido per le spese sostenute a partire dal 1º luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021. La detrazione 110 si potrà recuperare in 5 rate annuali di pari importo. Ci sono però altre due opzioni: la cessione del credito o lo sconto in fattura.

Ecobonus 110, chi può usufruirne?

A usufruire dell'ecobonus 110 percento per la ristrutturazione 110 sono i condomini, gli Istituti delle case popolari e nel caso di lavori eseguiti sui singoli appartamenti le persone fisiche fuori dall'esercizio di attività di impresa. 

Ma quali sono i lavori ammessi all'ecobonus 110 per cento?  Sono detraibili le spese effettuate dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021 per tre grandi lavori di ristrutturazione:

In entrambi i casi l'ecobonus al 110 vale anche se questi lavori sono associati all'installazione di un impianto fotovoltaico.

Cosa succede nel caso di lavori come la sostituzione di infissi, delle fineste, delle tende da sole, dei condizionatori o dei serramenti? Che non si applica l'ecobonus al 100 per questi lavori, ma rimane la vecchia detrazione dell'ecobonus dal 50 al 65%. La detrazione però sale al 110 per cento nel caso in cui tali interventi "siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi" maggiori.

Tutti i lavori per avere diritto all'ecobonus 110 per cento devono assicurare il miglioramento di almento due classi energetiche dell'edificio. Qualora esso non fosse possibile, il raggiungimento della classe più alta, da dimostrare tramite l'APE (attestato di prestazione energetica). Solo in questo caso si ha diritto a una detrazione 110 per la ristrutturazione.
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Detrazione fiscale per l'ecobonus 110 per la seconda casa?

Sebbene la prima formulazione del decreto rilancio, ammettesse la detrazione fiscale per l'ecobonus al 110% solo per la prima casa e nella seconda casa solo nei condomini, un emendamento del Pd sta per stravolgere il tutto. 

Infatti l'emendamento prevede che l'ecobonus 110 valga anche per la seconda casa, anche se si tratta di villette unifamiliari. Ma non solo la detrazione 110% del bonus sarebbe estesa anche agli impianti sportivi e agli alberghi.

Ecobonus 110 fino a quando?

L'attuale formulazione del decreto rilancio, considera una finestra temporale per l'ecobonus 110% dal 1º luglio al 31 dicembre 2020. Ma l'emendamento citato prima, vuole ampliare il periodo di applicazione del bonus 110 anche ai lavori eseguiti fino al 31 dicembre 2022.

Come funziona la cessione del credito?

La cessione del credito per l'ecobonus 110 per cento consiste appunto nella cessione del credito maturato (ovvero della cifra che verrà restituita al cittadino nell'arco di cinque anni) a intermediari finanziari (banche o assicurazioni) o alla stessa impresa che ha realizzato i lavori, che lo incasserà dal fisco. Una misura che permette alle famiglie di far svolgere gratuitamente i lavori di ristrutturazione che rientrano nell'ecobonus al 110%. 

Nell'ultima versione dell'ecobonus al 110 per cento inserita nel decreto rilancio 2020 pubblicato in Gazzetta Ufficiale, è prevista anche la possibilità di utilizzare la cessione del credito d'imposta o lo sconto in fattura non solo per l'ecobonus al 110%, ma anche per i lavori di ristrutturazione con una detrazione al 50%, per gli ecobonus al 65% per il bonus facciate al 90%, non solo per i nuovi lavori, ma anche per quelli già fatti.

Inoltre sono state introdotte delle sanzioni severe da un minimo di 2 mila euro a un massimo di 15 mila euro per ogni attestazione o asseverazione infedele sui lavori di ecobonus e sismabonus al 110 per cento.

Multimedia Immobiliare  è in grado di offrire un nuovo metodo  di come poter acquistare casa con molta  tranquillità e serenità  tramite  Affitto con riscatto, molto diffuso negli  Stati  Uniti ed in vari Stati d'Europa, “RENT TO BUY” (affittare per comprare)

Cos’è l’affitto con riscatto

I mutui concessi alle famiglie italiane per comprare casa si sono quasi dimezzati da un anno all’altro. Per questo sempre più spesso si fa un gran parlare, di “nuove” formule per l’acquisto alternativo: l’acquisto della nuda proprietà, il rent to buy, il buy to rent. In realtà, queste formule non sono ancora molto diffuse, ad esempio le transazioni in nuda proprietà rappresentano il 5,14% del totale, stando agli ultimi relativi dati disponibili dell’Agenzia del Territorio, che vedono un calo degli atti tra familiari (per motivi successori e fiscali) e un aumento di quelli propriamente di mercato.

D’altro canto se un compratore non ha i soldi per effettuare l’acquisto di un immobile, e nessuna banca lo finanzia, l’unica soluzione, a ben vedere è quella di dilazionare il pagamento nel tempo. Ecco quindi che il rent to buy, il buy to rent ma anche la vendita della nuda proprietà sono “nuove” formule per vendere/acquistare casa, nuove in realtà solamente perché ora che il mercato è fermo si cerca, come dice l’adagio di fare di necessità, virtù. Vediamo di analizzare con maggior dettaglio queste tre formule principali.

Il rent to buy è un contratto di locazione seguito da un atto traslativo della proprietà che serve a facilitare la vendita con il pagamento dilazionato; in buona sostanza il venditore accetta la dilazione di pagamento ma non perde la proprietà dell’immobile fino al saldo conclusivo, all’acquirente invece può risultare più conveniente, o in molti casi essere l’unica soluzione, quello di beneficiare dello scaglionamento nel tempo dell’importo.

Nel buy to rent per contro, si verifica la vendita immediata dell’immobile, sempre con il prezzo concordato che viene dilazionato, ma con la garanzia per il venditore di tornare proprietario del suddetto immobile nel caso di inadempimenti dell’acquirente.

La vendita della nuda proprietà significa invece vendere il proprio immobile di cui si è proprietari, ma tenendo per sé il diritto di viverci per tutta la vita. In pratica chi vende la nuda proprietà dell’immobile si riserva il diritto di abitare e godere l’immobile per tutta la vita, incassando subito un capitale che può aiutarlo a vivere meglio, in tranquillità. Chi compra la nuda proprietà acquista un immobile oggi, a un prezzo agevolato, in base a l’età dell’usufruttuario. A prezzo agevolato perché alla perizia di stima del valore del mercato dell’immobile, si applica un coefficiente secondo l’età dell’usufruttario della casa: questi coefficienti sono redatti periodicamente dal Ministero delle Finanze e sono basati sulle aspettative di vita statistica in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore.

Il rent to buy, opzioni e condizioni

Venendo al rent to buy, le formule maggiormente adottate, e che possono trovare utilizzo nelle diverse ipotesi quotidiane, sono sostanzialmente due.

Il rent to buy “con opzione”, ovvero altro non è che un contratto di locazione legato con un contratto di opzione, concedendo cioè all’acquirente la possibilità di trasformare la locazione in una e vera e propria compravendita, tramutando i canoni di locazione versati, in un vero e proprio pagamento per l’acquisto. Se in questa ipotesi vi è il vantaggio per il venditore di ottenere fin da subito dei canoni di locazione da non restituire in nessun caso, l’acquirente gode dell’immobile con la facoltà di decidere se comprarlo o meno. Ma attenzione agli svantaggi: da un lato, come detto, l’acquirente non ha diritto a ricevere i canoni versati, mentre il venditore può avere difficoltà nel riottenere la disponibilità dell’immobile, proprio perché il contratto di locazione stipulato è soggetto agli obblighi di legge, e quindi su aspetti come la durata della locazione, ad esempio, non si possono prevedere clausole diverse da quelle previste dalle norme in vigore. A livello fiscale sono previste dapprima tutte le imposte disciplinate per la locazione prima, e l’acquisto poi; mentre per l’eventuale IMU questa è a carico del venditore.

Il rent to buy “con preliminare” prevede anche in questo caso un primo contratto di locazione, dove le parti prevedono e convengono che si trasformi poi in una vera e propria compravendita, dove i canoni versati si tramutano in un vero e proprio pagamento per l’acquisto. Se nulla cambia in termine di vantaggi tra le parti, e a livello impositivo, rispetto all’ipotesi “con opzione”, è bene sottolineare che se il contratto preliminare non è trascritto il conduttore (e futuro acquirente) rischia ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli a carico del venditore, ma se un’eventuale trascrizione nei Registri immobiliari può risolvere questa situazione, tale protezione è limitata a 3 anni (come previsto dall’art. 2465- bis, comma 3, del Codice Civile).

Altre due possibili alternative nella formula rent to buy, meno usate, ma comunque possibili sono il rent to buy “con riscatto automatico”, e “con riserva di proprietà”. Nel primo caso al contratto di locazione viene aggiunta una clausola che prevede che al raggiungimento nel pagamento di un certo numero di canoni di locazione, si verifichi automaticamente il passaggio di proprietà dell’immobile locato dal locatore al conduttore. Nel caso “con riserva di proprietà”, il contratto di locazione prevede una clausola dove la vendita, e il passaggio di proprietà, si concretizza solamente con il pagamento dell’ultima rata.

In conclusione, le formule, e le ipotesi concrete possono poi essere le più diverse, a seconda dei casi particolari, o delle necessità delle parti. Ma la domanda vera in questa situazione di indubbia crisi del mercato immobiliare è invece un’altra: ma con l’82% di proprietari di casa il fatto che il mercato, a livello di compravendite, sia sceso del 50% dai massimi del 2006 è un male?

Il buy to rent, opzioni e condizioni

E se queste sono le linee guida, ci sono poi tutta una serie di opzioni e di condizioni che si possono definire e prevedere.

Il buy to rent può prevedere la “vendita con patto di riscatto”, oppure “con condizione risolutiva in caso di inadempimento”. Nel primo caso, come si è già detto, si tratta di un contratto con un pagamento a rate, e il trasferimento della proprietà immediata tra le due parti, ma con il diritto di riacquisto da parte del venditore, previa restituzione di quanto ricevuto. In questo caso vi è l’indiscusso vantaggio per il venditore di riottenere la proprietà dell’immobile in caso di inadempimenti da parte dell’acquirente; e al contempo, per quest’ultimo di ottenere il rimborso non solo di quanto già versato ma anche di tutte le spese ordinarie e straordinarie eventualmente sostenute. Nel caso in cui il venditore sia un’impresa di costruzione, e questa fallisca, il curatore fallimentare non può sciogliersi dal contratto ma semmai esercitare il riscatto rimborsando l’acquirente. A livello fiscale le imposte d’acquisto sono le medesime per quelle di una normale compravendita, mentre l’eventuale IMU è a carico dell’acquirente. Un’ultima annotazione: il termine per esercitare il riscatto, da parte del venditore, non può essere superiore ai 5 anni dalla data della stipula del contratto, ergo per cui la rateizzazione dell’acquisto deve essere compresa nei 5 anni (come previsto dall’art. 1501 del Codice Civile).

L’altra formula del buy to rent con “condizione risolutiva in caso di inadempimento”, prevede che la vendita sia sottoposta appunto ad una condizione risolutiva in caso di inadempimento da parte di una delle due parti: anche in questo caso vi è l’indiscusso vantaggio per il venditore di riottenere la proprietà dell’immobile in caso di inadempimenti da parte dell’acquirente; e al contempo, per quest’ultimo di ottenere il rimborso non solo di quanto già versato ma anche di tutte le spese ordinarie e straordinarie eventualmente sostenute, anche se si pone il problema di prevedere come contrattualizzare i rimborsi in caso di riscatto. Anche in questo caso a livello fiscale, valgono le imposte d’acquisto, che sono le medesime per quelle di una normale compravendita, mentre l’eventuale IMU è a carico dell’acquirente. Viceversa, cade il limite dei 5 anni, ed è possibile prevedere che nel caso di inadempimento da parte dell’acquirente nel pagamento rateale, le rate rimangono totalmente, o in parte, trattenute dal venditore.